VICTOR HUMBERTO MAIZMAN
A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços - IBS e à Contribuição sobre Bens e Serviços - CBS.
A mudança representa um novo cenário para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato já no início da transição do sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.
Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao Imposto de Renda, calculado de acordo com a tabela progressiva do referido tributo.
O proprietário deve declarar mensalmente por meio do carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste.
Pois bem, diferentemente das empresas que atuam no setor imobiliário e estão obrigadas a recolher tributos sobre consumo, como ISS, PIS e COFINS, os locadores pessoa física não arcam com essa camada adicional de tributação.
Esse tratamento diferenciado começará a mudar já em 2026, com a implementação dos novos tributos criados pela Reforma Tributária.
De acordo com a legislação que regulamenta a Reforma Tributária, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos, quais sejam: Possuir mais de três imóveis alugados e obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Portanto, se o locador ultrapassar esses limites, mesmo que em até 20% dentro do próprio exercício, estará sujeito à nova tributação.
Esse ponto gera impacto direto sobre pequenos investidores que mantêm imóveis para aluguel e sobre famílias que dependem dessa renda como complemento à aposentadoria ou ao trabalho.
Diferentemente de outros pontos da Reforma Tributária que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.
Então, mais uma vez defendo que a Reforma Tributária, ao contrário do que anunciado por muitos, resultou no aumento da carga fiscal.
A propósito, o Congresso Nacional perdeu a oportunidade de ampliar os direitos e garantias fundamentais do contribuinte e reduzir a carga tributária.
Victor Humberto Maizman
Advogado e Consultor Jurídico Tributário, Professor em Direito Tributário, ex-Membro do Conselho de Contribuintes do Estado de Mato Grosso e do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais da Receita Federal/CARF.
